ORLANDO, Fla. — Durante la sesión de 2024, la Legislatura de Florida, quizás preocupada por los daños causados ​​por las inundaciones causadas por los recientes huracanes, creó la sección 689.302 de los Estatutos de Florida. 

El artículo 689.302, titulado «Divulgación de riesgos de inundación a posibles compradores», exige que el vendedor complete y proporcione dicha divulgación a cualquier «comprador de bienes inmuebles residenciales». El estatuto también establece el texto exacto que debe utilizarse para dicha divulgación. 

En la versión de 2024 del formulario, el vendedor debía declarar las reclamaciones a las aseguradoras relacionadas con daños por inundación y la asistencia federal recibida para remediar los daños por inundación. El vendedor estaba obligado a proporcionar esta información antes o en el momento de la firma del contrato de compraventa.

Aunque el estatuto exigía un nuevo formulario específico de divulgación de información sobre inundaciones, la ley de Florida ya exigía al vendedor divulgar la mayoría de los hechos a los que se refiere dicha divulgación. En el caso Johnson v. Davis , 480 So. 2d 625 (Fla. 1985), de la Corte Suprema de Florida, el vendedor debe divulgar al comprador «los hechos que afecten materialmente el valor de la propiedad, que no sean fácilmente observables y que el comprador desconozca». Con el paso de los años, han surgido dudas sobre si los defectos latentes en una propiedad deben divulgarse si el vendedor cree que han sido remediados. La primera divulgación de información sobre inundaciones elimina esa incertidumbre, al menos en lo que respecta a las reclamaciones de seguros por inundaciones y la remediación con asistencia federal.

En 2025, la Legislatura fue un paso más allá y amplió la divulgación de información sobre inundaciones para las ventas residenciales. Además de las dos categorías de la divulgación original, la versión enmendada del artículo 689.302 añadió el conocimiento del vendedor sobre cualquier  inundación que haya dañado la propiedad durante su posesión, no solo la que requiriera una reclamación al seguro. La ley enmendada también eliminó el requisito de que la asistencia para la remediación provenga de una fuente federal. Ahora, los vendedores deben declarar cualquier asistencia que hayan recibido para reparar los daños causados ​​por la inundación.

Además de ampliar la divulgación de inundaciones en las ventas residenciales, la Legislatura creó una divulgación adicional para las propiedades de alquiler. El artículo 83.512 ahora obliga al arrendador a realizar las mismas tres divulgaciones que se encuentran en el artículo 689.302 "al momento o antes de la firma de un contrato de alquiler por un plazo de un año o más". Al igual que con el artículo 689.503, el texto que debe incluirse en la divulgación se establece directamente en el estatuto. Es fundamental que esta divulgación "deba constar en un documento separado"; no puede formar parte del contrato de arrendamiento.

La Sección 83.512 también prevé sanciones si el arrendador no cumple. Si el arrendador no proporciona la información y el inquilino sufre pérdidas o daños sustanciales debido a la inundación, este podrá notificar por escrito la rescisión del contrato, que entrará en vigor a más tardar 30 días después de la fecha del daño. El arrendador deberá entonces reembolsar la totalidad del alquiler anticipado a partir de la fecha de rescisión (aunque el inquilino seguirá siendo responsable del alquiler atrasado anterior a la inundación).

Tanto el artículo 83.512 como la versión modificada del artículo 689.302 entran en vigor el 1 de octubre de 2025. Al igual que con otros formularios de declaración, es fundamental que el vendedor o arrendador complete la declaración. Un agente inmobiliario puede orientarlos, pero la divulgación de la información siempre debe ser responsabilidad del cliente.

Richard Swank es asesor general asociado de Florida Realtors.